خلاصة كتاب “نوازل العقار” دراسة فقهية تأصيلية لأهم قضايا العقار المعاصرة

بسم الله والحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله،،،

لقد كان العقار ولايزال من أنفس أموال الناس، وعلى ذلك فالفقه في أحكام العقار فقه في ضرورة من الضرورات الخمس، وهي ضرورة حفظ المال، و ما من شيء أحفظ لنعم الله من التفقه في حدود ما أنزل الله، فإن المال يُحفظُ و يُبارك فيه بتقوى الله و العلم بما أوجبه الله من حقوقه، وإن تعدي تلك الحدود هو مما يمحق بركة المال و يجلب على صاحبه النقم.

و لقد ألفيتُ كتاب “نوازل العقار” كتاباً جيداً يناقش نوازله، وهو من تأليف القاضي الدكتور أحمد بن عبدالعزيز العميرة، ونال به درجة الدكتوراه في الفقه الإسلامي من كلية الشريعة بجامعة الإمام محمد بن سعود، بالمملكة العربية السعودية، نشرة دار الميمان للنشر و التوزيع، الطبعة الأولى1432هـ، 2011م ، بالاشتراك مع بنك البلاد، والذي نشر نسخة كاملة من الكتاب على موقعه على الشبكة، ولهذا البنك جهد طيب في نشر بعض بحوث المعاملات المالية النافعة على هذا الرابط

وهذه نسخة مصورة كاملة من كتاب نوازل العقار:

 

ودونكم خاتمة الكتاب:

” الحمد لله الذي بنعمته تتم الصالحات، و تتابع النعمات، وصلى الله وسلم على النبي الكريم، محمد بن عبد الله، وآله وصحبه وسلم،أما بعد فهذه أهم النتائج و التوصيات التي توصل إليها الباحث:

النتائج:

1. أن للنازلة في الاصطلاح استخدامين، الأول: ما يقارب معناها لغة، ويقصد به ما ينزل بأهل الإسلام من مصاب وشدة، وهذا استخدام عامة الفقهاء الأقدمين، والاستخدام الثاني: المسائل الواقعة مما يحتاج إلى حكم شرعي.

2. أن المعاصرين يخصون النازلة بالمسائل الجديدة دون المسائل القديمة، التي فيها حكم منقول، وعلى هذا جاءت أغلب تعريفاتهم.

3. أن التعريف المختار للنوازل هي: المسائل والوقائع المستجدة التي يجهل حكمها الشرعي.

4. أن تعريف العقار لغة: كل ملك ثابت له أصل كالدار والنخل.

5. أن لفظ العقار ورد في الحديث النبوي، ويقصد به تارة النخل، وتارة أخرى الدور، وثالثة الثمار.

6. أن الفقهاء اتجهوا في تعريف العقار إلى اتجاهين، الاتجاه الأول: أن العقار الأرض دون غيرها، وأن الغراس والبناء لا يدخلان في مسمى العقار، وهذا مذهب الحنفية والحنابلة، والاتجاه الثاني: أن العقار يطلق على البناء والشجر كما يطلق على الأراضي وهو مذهب المالكية والشافعية.

7. أن المنهج المختار في تعريف العقار هو توسيع المعنى ليشمل البناء والثمار إضافة للأراضي، وسبب الاختيار أنه موافق لما جاء في السنة النبوية، وموافق أيضاً للمعنى اللغوي الذي يوسع معنى العقار.

8. أن العرف قد استقر في الاستعمال الحديث للعقار أنه الأراضي وما اتصل بها، وهذا موافق لما سار عليه الحنفية والحنابلة.

9. أن النظام عرف العقار بتعريف مقارب لتعريف أصحاب الاتجاه الأول مع توسع فيه حيث يعرف العقار بأنه: الأملاك المبنية والأرض المشجرة، والعرصات والمياه وكل ما يتفرع عن ذلك من حقوق.

10. أن نوازل العقار هي: الوقائع المستجدة للعقار التي يجهل حكمها الشرعي.

11. أن المنقول مخالف للعقار بل قد يقال هو قسيمه، فالعقار هو خلاف المنقول والمنقول خلاف العقار.

12. أن تعريف الأصول يختلف باختلاف الاتجاه في تعريف العقار، فالعقار بحسب ترعيف أصحاب الاتجاه الأول وهم الحنفية والحنابلة نوع من الأصول فالأصول أعم، إذ العقار هو الأرض، بينما الأصول تشمل الأرض والشجر والأبنية، أما أصحاب الاتجاه الثاني وهم المالكية والشافعية الذين يعرفون العقار بأنه الأرض والبناء والشجر فإن العقار عندهم يطابق الأصول في معناه، فيكون العقار بمعنى الأصول، وهما جميعاً في مقابل المنقول ومنها الثمار.

13. اهتم الإسلام بالعقار وتنظيمه، إذ هو دين شامل لكل أمور الحياة، ويظهر اهتمام الإسلام في العقار من خلال حديثه عن النقاط التالية: تأسيس مبدأ الخلافة، وتنظيمه للتملك، وتشريع التوثيق، وتحريم الغصب، ورفع الضرر بالعقار، وتشريع الوقف.

14. للعقار دور في النشاط الاقتصادي، فهو يسهم بنسبة مرتفعة في دخول الدول.

15. تظهر الأهمية الاقتصادية للعقار من خلال تحوله من أن يكون وسيلة للسكن إلى أن أصبح سلعة يُمتهن الاتجار بها، كما يعطي أمناً تجارياً لأصحابه، كما أن له قوة ائتمانية، إذ أصبح أنفس وأوثق ما يقدمه طالب التمويل توثيقاً للمبالغ التي يحصل عليها، كما أنه يحمي مالكه من سريان التضخم إلى أمواله.

16. أن الحديث عن أنواع العقار في الإسلام تعترضه صعوبتان، الصعوبة الأولى: الاختلاف الحاصل بين الفقهاء في تعريف العقار وما يدخل تحت مسماه وما لا يدخل، والصعوبة الثانية: اختلاف السياسات التي تنتهجها الدول الحاكمة والتي يتغير فيها العقار من نوع إلى آخر، وتُحدث فيها عقارات لم تكن في الدول السابقة.

17. يمكن تقسيم العقار إلى قسمين؛ القسم الأول: المباني والدور والعرصات، القسم الثاني: الأراضي.

18. أن أصناف العقار في الأنظمة الحديثة هي: الأملاك الوطنية، والأملاك الخاصة، والأملاك الوقفية.

19. أن معنى التملك هو: القدرة على التصرف بالعين أو بمنفعتها، سواء بالاستفادة منها أو بالمعاوضة عنها.

20. أن تعريف تملك العقار في النظام هو: حق استعمال عقار ما، والتمتع، والتصرف به، ضمن حدود القوانين والقرارات والأنظمة.

21. أن طرق التملك في الشريعة الإسلامية ثلاثة أقسام:
أ – طرق مرتبطة بعمل الإنسان نفسه.
ب – طرق مرتبطة بعمل غيره.
ج – طرق خارجة عن إرادة الإنسان نفسه، وعن غيره، وإنما منشؤها خلافة الإنسان لغيره في الملك.

22. أن إحياء الموات من طرق التملك وتعريفه المختار: عمارة الأرض الموات، المنفكة عن الملك والاختصاص، بما تتهايأ به لما يراد منها.

23. أن النظام السعودي جاء بترتيب الإحياء بدءاً من نظام تركيز مسؤولية القضاء الشرعي وحتى نظام المرافعات الشرعية، ويعتبر أهم تنظيم في ذلك قرار المقام السامي رقم 21679 في 9/11/1387هـ والذي يقرر عدم سماع إنهاءات الحجج بعد ذلك التاريخ، ثم صدور الأمر السامي البرقي رقم 788/م في تاريخ 1/2/1429هـ والمتضمن عدم سماع إنهاءات بطلب الحجج في ضواحي المدن والقرى الرئيسة.

24. أن النظام عمل بمشروعية الإقطاع فأصدر ترتيبات تنظم منح الأراضي البور لاستصلاحها زراعياً، كما رتب منح الأراضي السكنية.

25. أن الأراضي البور هي التي تكون منفكة عن الاختصاص والملك، وتثبت الجدوى الاقتصادية من استثمارها واستغلالها، وتكون خارجة عن النطاق العمراني، وما يتعلق بمصالحه في المدن والقرى.

26. أن تملك الأراضي البور لا يثبت بالمنح فقط، بل لا بد من ثبوت استثمار الأرض.

27. أن الفقهاء اتفقوا على مشروعية الإحياء، فقد ثبتت مشروعيته بالسنة وإجماع الصحابة والمعقول.

28. أن لإحياء الموات فوائد منها: توفير الكثير من فرص العمل لأفراد المجتمع، وتشجيع الأفراد على العمل والإنتاج، وتحقيق النمو الاقتصادي والرخاء في المجتمع، والحث على عمارة الأرض وزيادة الأراضي المستصلحة، وحصول الأجر من الله عز وجل.

29. أن الفقهاء اختلفوا في الإحياء هل هو مندوب إليه أو أنه من المباحات؟ والراجح: أن الأصل في الإحياء الإباحة؛ لأنه حيازة مباح كسائر المباحات لا أجر فيها.

30. أن الفقهاء اختلفوا في اشتراط إذن الإمام في ثبوت وصحة الإحياء على أقوال، والراجح: عدم اشتراط إذن الإمام في الإحياء من حيث الأصل.

31. أن النظام في السعودية رتب الآلية التي يتم بموجبها إخراج حجج الاستحكام.

32. أنه مع هذا التنظيم الخاص بالحجج فالقضاة مختلفون بشأن إخراج الحجج إذا كان الإحياء قبل تاريخ 9/11/1387هـ والذي يظهر – والله أعلم – أن القضاة ليس لهم ولاية نظر بعد هذا التاريخ.

33. اختلف أهل العلم بما يحصل به الإحياء، والراجح أن المرجع في ذلك للعادة والعرف، وهذا هو المقرر نظاماً.

34. أن من الإقطاعات التي عمل بها النظام المنح السكنية، وقد اتفق العلماء على مشروعيته، استناداً لفعل الرسول صلى الله عليه وسلم والخلفاء الراشدين رضي الله عنهم من بعده.

35. أنه يحرم بيع حق المنح قبل صدور قرار المنح؛ لأنه بيع لما لم يُملك.

36. أنه يحرم بيع العقار بعد منحه وقبل تطبيقه؛ لأنه بيع لما لا يملكه الإنسان.

37. أن أخذ عوض على الشفاعة في إصدار المنح لا يخلو من حالين: الأولى: أن يكون الشافع يعمل لدى الجهة المانحة، وله اختصاص بإصدار المنحة، ففي هذه الحالة يحرم أخذ الأجرة على الشفاعة؛ لأن حقيقة الأمر أن الشافع عامل لا يحق له أخذ المال بسبب عمله، الحال الثانية: ألا يكون الشافع يعمل لدى الجهة المانحة، وليس له علاقة بالمنح، لكن يستفيد من علاقاته وقرابته في التوسط للحصول على منحه، وهذا يختلف، فإن كان طالب المنحة لا يستحق المنحة نظاماً فهذا حكمه حكم الرشوة؛ لأنه يتوصل بهذه الشفاعة إلى محرم، وهو مخالفة ولي الأمر، أو يكون طالب المنحة يستحق المنحة نظاماً فهذا من باب أخذ عوض على الشفاعة المباحة وقد حصل فيه خلاف بين أهل العلم على أقوال، والراجح هو عدم جواز أخذ العوض على الشفاعة.

38. اختلف أهل العلم بالمقصود بجزيرة العرب في حديث: «أخرجوا المشركين من جزيرة العرب» والراجح والله أعلم أن المقصود بها كل ما يدخل تحتها عند أهل اللغة والجغرافيا، فتشمل الحجاز واليمامة، كما تشمل اليمن ونجران وتيماء وغيرها.

39. أنه لا يجوز للكافر التملك في جزيرة العرب لا بقصد السكنى، ولا بأي قصد آخر، لأن التملك ذريعة إلى السكنى، ومنع التملك سد لباب الإقامة التي حرمها رسول الله صلى الله عليه وسلم.

40. أن النظام قصر منع تملك الكافر في جزيرة العرب على مكة والمدينة فقط.

41. أنه وقع الخلاف في ثبوت تملك الذمي بالإحياء، والراجح ثبوت تملك الذمي بالإحياء لما كان خارج جزيرة العرب.

42. أن النظام يمنع تملك الكافر في صناديق عقارية تملك أراضٍ في المدينتين المقدستين مكة والمدينة، كما هو في المادة الخامسة من نظام تملك غير السعودي للعقار واستثماره، وهذا المنع محصور في المدينتين المقدستين دون بقية جزيرة العرب.

43. أن الراجح القول بحرمة تملك الكافر لأسهم شركة تملك أصولاً في جزيرة العرب؛ لما يؤول إليه تملك الكافر للسهم.

44. أن تعريف الشقة نظاماً: «وحدة سكنية مستقلة من طابق».

45. أن تعريف الطبقات: «وحدة سكنية أو أكثر في مستوى أفقي واحد».

46. أن المقصود بتمليك الشقق والطبقات «أن يتعدد ملاك البناء الواحد فيكون لكل منهم طبقة أو شقة يملكها ملكية مفرزة، ويملكون جميعاً على الشيوع بعض الأجزاء المشتركة في البناء، وملكيتهم في تلك الأجزاء تعد ملكية شائعة شيوعاً إجبارياً».

47. أن عماد مصطلح تمليك الشقق والطبقات حصول نوعين من الملكية، الأول: ملكية مفرزة لأجزاء المبنى المكون من شقق وطبقات، والثاني: ملكية شائعة على جهة الإجبار لبعض الأجزاء لمقتضى الواقع والمصلحة.

48. أن هناك علاقة بين تمليك الشقق والطبقات وملكية السفل والعلو المعروف في الفقه الإسلامي منذ القديم، ويقصد بملكية السفل والعلو تلك «الأبنية التي فوقانيها ملك لأحد، وتحتانيها لآخر».

49. نتيجة التطور العمراني بعد الحرب العالمية الأولى والثانية، وازدياد الحاجة إلى مبانٍ كبيرة تستوعب الأعداد التي زحفت من الأرياف للعيش في المدن، وتضاؤل أهمية نظام السفل والعلو لكونه لا يتلاءم مع العمارات والمباني الضخمة التي تشيد وفق الأصول المعمارية الحديثة، ظهرت الحاجة للشقق والطبقات.

50. أن عنصري تمليك الشقق والطبقات هما الملكية المفرزة، والملكية الشائعة الجبرية، وهما معتبران في الشريعة الإسلامية.

51. أن الأنظمة الحديثة بما فيها الأنظمة السعودية أخذت بنظام الشقق والطبقات.

52. أن الراجح عدم وجوب استئذان الشريك في بيع حصة الشراكة.

53. أن بيع الشقق والطبقات يشتمل نوعين من البيع: بيع حصص مفرزة، وبيع حصص مشتركة، وكلاهما جائز بشروطه.

54. أن من أنواع بيع الشقق والطبقات، بيعها على وجه الاستصناع وهذا جائز بشروطه، والتي من أهمها بيان المعقود عليه بياناً واضحاً، يمنع الغرر والجهالة.

55. أن مالك الشقة والطبق، يملك كل واحد منهما جزءاً مشاعاً من الأرض بقدر حصته المفرزة في البناء.

56. أن معنى الأجزاء المفرزة هي: «كل ما أعد لاستعمال المالك بمفرده دون غيره من الملاك» مثل ما يكون داخل الوحدة العقارية، وما تحويه من حوائط فاصلة بين الغرف، والأبواب الداخلية، والباب الرئيس للشقة، والأنابيب الداخلية، وأسلاك الكهرباء، وغيرها.

57. أنه يحق لمالك الأجزاء المفرزة التصرف فيها بجميع أوجه التصرفات، من البيع أو التأجير وغيرها من التصرفات.

58. أن هذا الحق في التصرف مقيد بالقيود العامة في التصرف المقرر في الفقه الإسلامي، كما أن هناك قيوداً خاصة يفرضها النظام، وقيوداً خاصة رضائية باتفاق ملاك المبنى.

59. أن اتحاد الملاك: هيئة من ملاك الوحدات العقارية، تتولى بموجب النظام إدارة الوحدات، ويلزم إنشاء هذه الهيئة إذا زاد عدد الملاك عن خمسة، أو عدد الوحدات عن عشر، ويجوز إذا كانت دون ذلك، وتكون هذه الإدارة وفق صلاحيات محددة في النظام.

60. أنه يحق لمالك الأجزاء المفرزة استعمالها بجميع أوجه الاستعمال، كأن يسكنها، أو يستقبل فيها زواره، إلى غيرها من التصرفات.

61. أن هذا الحق في الاستعمال مقيد بالقيود العامة في الاستعمال المقرر في الفقه الإسلامي، كما أن هناك قيوداً خاصة يفرضها النظام، وقيوداً خاصة رضائية باتفاق ملاك المبنى.

62. أن معنى الأجزاء المشتركة ما أعد من البناء للاستعمال المشترك، كالأرض المشيد عليها البناء والحدائق، والاتردادات، وهيكل البناء، والسطح، والمداخل، والسلم، ونحوها.

63. لا يحق لمالك الوحدة أن يتصرف في الأجزاء المشتركة بأي أنواع التصرف استقلالاً عن تصرفه في الأجزاء المفرزة.

64. يحق لصاحب الوحدة العقارية استعمال الأجزاء المشتركة وفق القيود المقررة شرعاً ونظاماً.

65. أن الراجح أن الملاك يجبرون على إصلاح الأجزاء المشتركة، وأما ما يختص الانتفاع به من أناس دون غيرهم فتكون الصيانة على من ينتفع دون الباقي، أما الأجزاء المشتركة التي تخص بعض الملاك فتوزع النفقات على المنتفعين منهم بحسب نسبة انتفاعهم أو حسب نسبة المساحات المملوكة لهم وفقاً لما تقرره جمعية الملاك.

66. أن هناك فروقاً بين الأجزاء المفرزة والمشتركة، أهما أن الأجزاء المفرزة هي الأصل، وأن الأجزاء المشتركة تابعة لها، وأن صيانة الأجزاء المفرزة تكون على مالك الوحدة دون بقية الملاك، لأنه هو المستفيد منها وهو المستغل والمستعمل لها، بعكس الأجزاء المشتركة فإن صيانتها والمحافظة عليها تكون على جميع الملاك كل بحسب ملكه أو بحسب الانتفاع منها.

67. أن الراجح ثبوت الشفعة في الشقق والطبقات؛ لأن الشفعة إنما شرعت لأجل رفع الضرر؛ ويمنع إثبات الشفعة ضرر على الملاك.

68. أن الراجح عدم إجبار مالك الشقة أو الطابق على بناء شقته أو طابقه إذا تهدمت لصالح بقية الشركاء.

69. أن علم الشروط مصطلح مرادف لعلم التوثيق وتعريفه «العلم الذي يبحث في كيفية تدوين الأحكام الشرعية على وجه يصح الاحتجاج به».

70. لا يمكن تعريف التوثيق اصطلاحاً إلا بإضافته إلى فن معين؛ إذ بعدم إضافته يبقى تعريف التوثيق الاصطلاحي موافقاً للتعريف اللغوي.

71. أن تعريف التوثيق العقاري هو «الأحكام والإجراءات التي تكفل أحكام وإثبات العقار على وجه يصح الاحتجاج والتمسك به عند التنازع».

72. أن الإسلام جاء بطرائق التوثيق الثلاث: الكتابة، والرهن، والإشهاد.

73. أن التوثيق العقاري في الإسلام ظهر بصورته المنظمة في الخلافة العثمانية، حيث يعتبر قانون الأرض الذي انبثق عنه إنشاء نظارة السند الخاقاني – الإدارة العامة للتسجيل العقاري – هو أول صور التوثيق المنظم.

74. أن التوثيق الحديث يسير على ثلاثة اتجاهات.

75. أول اتجاهات التوثيق: السجل الشخصي، ويقصد به: النظام الذي يعتمد أسماء أصحاب الحقوق للقيد في السجلات المعدة لذلك.

76. ثاني الاتجاهات: السجل العيني، ويقصد به: النظام الذي يتخذ العقار أو الوحدة العقارية أساساً للقيد.

77. ثالث الاتجاهات، هو ذلك الاتجاه الذي لم يعتمد أياً من الاتجاهين في التوثيق، فهو لم يعمل بالسجل الشخصي ولا بالسجل العيني، بل يركز على إمكانية إثبات التملك بأي وجه من الوجوه، إما بالأوراق الرسمية الصادرة من الجهات المعنية، أو بالأوراق غير الرسمية، سواء المصادق عليها من جهات رسمية أو غير المصادق عليها، أو بالإشهاد، أو بأي وسيلة ترقى لإثبات حق التملك لشخص معين.

78. أنه نادراً ما ينص الفقهاء على تعريف خاص بالقبض؛ وذلك لظهور معناه وقربه من المعنى اللغوي، واختلافه باختلاف المقبوض، وتأثره بالعرف.

79. أن قبض العقار يحصل بالتخلية، وتمكن المشتري من المبيع بإزالة الموانع.

80. أنه بالنظر إلى قوة أدلة القائلين بجواز بيع العقار قبل قبضه فإني أميل لهذا القول، وبالنظر إلى مقاصد الشريعة في منع التنازع ورفع أسباب الخصومة فإنه يظهر اشتراط القبض لصحة البيع.

81. أن الصحيح اعتبار التوثيق العقاري قبضاً باتجاهيه الأول والثاني (التسجيل الشخصي والتسجيل العيني للعقار)، كما أن إجراءات توثيق كتابات العدل هي صورة من صور القبض، وإن كانت تفارق الصور الأخرى في نظامي التسجيل الشخصي والتسجيل العيني في القوة والحجية.

82. أن المصلحة تقتضي اعتبار التوثيق بالتسجيل صورة القبض الوحيدة للعقار؛ لأن المتأمل في أحوال الناس وخصوصاً في هذا الزمان الذي فشا فيه الغش والتدليس فإنه يظهر له جلياً ضرورة حصر قبض العقار على التوثيق؛ منعاً للتلاعب الحاصل والتغرير؛ ولأن الراجح عند أهل العلم أن للإمام تقييد المباح فله هنا تقييد القبض بالتوثيق.

83. أنه إذا حصل توثيق العقار لمشتريين خطأ فإن الدول تتحمل الخطأ وتعوض المشتري الأخير قيمة الأرض وقت اكتشاف الخطأ، ولا يعفي هذا المتسبب من المسؤولية الجنائية إذا ثبت تعمده.

84. أن التسجيل العني هو «الطريقة التي تجعل من الوحدة العقارية محل الحق أساساً لقيد الحقوق العقارية، بحيث تخصص صحيفة في السجل العقاري لكل وحدة عقارية، توصف فيها الوحدة وصفاً دقيقاً من حيث موقعها، ومساحتها، وطبيعتها، وتبين فيها الحقول والالتزامات الواردة عليها».

85. أن التسجيل العيني للعقار يتميز بمبدأ التخصيص، وقوة الثبوت المطلقة، ومبدأ الشرعية، ومبدأ القيد المطلق، وحظر التقادم.

86. أن التسجيل العني للعقار في السعودية قُسم تطبيقه إلى مرحلتين، المرحلة الأولى (القيد الأول)، والمرحلة الثانية (القيود التالية).

87. التسجيل العيني للعقار هو أحد صور التوثيق، بل هو أميز هذه الصور، وأكثرها انتشاراً وأوثقها لدى المجتمعات، فهو يتميز عن التسجيل الشخصي بإعطاء الضمانات في ثبوت الحق بصورة نهائية، ويتيح الاطلاع على سجل الأرض لمعرفة الحقوق والالتزامات عليها، بعكس النظام الشخصي الذي لا يتحقق فيه ما سبق، كما أن من مبادئ ومرتكزات النظام العيني أن التسجيل – وليس العقد أو التصرف – هو الذي ينقل الحق العيني.

88. تختص كتابة العدل الأولى بإجراءات توثيق العقار في المملكة، وهذه الإجراءات جاءت موزعة على أكثر من نظام وتعليمات، ولا يوجد نظام موحد ومدون يوضح آلية وإجراءات العمل بالتوثيق.

89. أن المساهمات العقارية هي: عقد شراكة بين طرفين فأكثر، يسمى الأول مساهماً، والثاني مدير المساهمة، يتولى بموجبه الثاني المتاجرة بعقار مقسم إلى أسهم متساوية، يستحق ملاك الأسهم في حالة الربح مقداراً منه متفقاً عليه مقابل الأموال التي دفعوها، وذلك بعد تصفية المساهمة، وخصم الالتزامات.

90. أن المساهمات العقارية بشكلها المعروف في المملكة لا ظهور لها في بقية البلدان؛ ولهذا لا يوجد لها تعريف في النظام.

91. اهتم المنظم السعودي بترتيب وتنظيم أمور المساهمات العقارية، فأصدر عدة أنظمة لذلك، كان من آخرها قرار مجلس الوزراء رقم 220 في 22/8/1426هـ والذي وضع ضوابط دقيقة للمساهمات العقارية.

92. أن هناك نوعين من المساهمات العقارية تحتضنها السوق أولها: المساهمات بوضعها التقليدي، والتي لا تخضع إلا للأنظمة الخاصة بالمساهمات العقارية، وثانيها: مساهمات عقارية خاضعة لنظام المساهمات العقارية ولوائح هيئة السوق المالية، وهذه المساهمات تأخذ شكل صناديق عقارية.

93. يختلف التوصيف الفقهي للمساهمات باختلاف حقيقتها، فلا يمكن توصيف المساهمات العقارية بوصف واحد لاختلاف صورها.

94. أن هناك من المساهمات ما يكون مدير المساهمة مشاركاً فيها، وهناك ما لا يكون للمدير مشاركة فيها، إنما دوره الإدارة، مكتفياً أحياناً بما يحصل له من أموال السمسرة، أو ما يسمى بسعي التسويق، وهناك من المساهمات ما يكون عمل مدير المساهمة فيها الإدارة، بالإضافة إلى المشاركة كأحد المساهمين.

95. أن النوع الأول هو نوع من المضاربة مع وجود عقد الجعالة، وكلا العقدين جائز.

96. أن النوع الثاني يجمع بين الشراكة على وجه العنان، وعقد الوكالة مع وجود عقد الجعالة في بعض الحالات.

97. أن الراجح من أقوال أهل العلم صحة عقد الجعالة.

98. أن الراجح من أقوال أهل العلم صحة بيع العربون.

99. أن الراجح من أقوال أهل العلم أنه يجوز لشريكين أن يتشارطا على أن يكون العمل من أحدهما.

100. أن الراجح من أقوال أهل العلم أنه يجوز أن يكون رأس مال المضاربة عروضاً.

101. أن الراجح من أقوال أهل العلم جواز تأقيت المضاربة؛ وعليه يجوز تأقيت المساهمات العقارية، بل المصلحة تقتضي التأقيت؛ قطعاً لمكر المتلاعبين، وحفظاً لحقوق المساهمين، ومستمسكاً للقضاء الشرعي في حالة مطالبة المساهمين بتصفية المساهمة حفظاً لحقوق الناس.

102. أن المنظم وضع شروطاً لصحة المساهمات العقارية، حيث صدر قرار مجل سالوزراء رقم 220 في 22/8/1426هـ والذي يحتوي على ثماني مواد، توضح الشروط الواجب توافرها لتكون المساهمة العقارية نظامية.

103. أن النظام أجاز المساهمات العقارية التي تكون على هيئة صناديق عقارية فقط.

104. أن الصندوق: هو برنامج استثماري مشترك، يهدف إلى إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه بالمشاركة في أرباح البرنامج، ويديره مدير الصندوق مقابل رسوم محددة.

105. أنه يجوز تداول وحدات الصندوق العقاري إلا إذا كان أغلب موجودات الصندوق من الأثمان.

106. أنه يجب على مدير المساهمة عدم أخذ شيء من المساهمين إلا ما حصل الاتفاق عليه، ولا يجوز أن يبيع ويشتري من نفسه إلا إذا أخبرهم وأذنوا بذلك، حتى لو كان البيع والشراء بالسعر الأحظ لهم.

107. أنه إذا انتهت مدة المساهمة والأرض باقية لم تبع، فإنه ينظر إلى ما يحصل من اتفاق بين الشركاء، إما على بيعها وإعطاء الشركاة حقهم ونصيب مدير المساهمة من الربح، وإما العمل على قسمتها بحسب نصيب كل شريك.

108. أن تحقيق المساهمة لربح قليل، أو عدم تحقيقها لربح مع الاحتفاظ برأس المال، أو حصول خسارة مقبولة في عرف التجار لا يسمى كساداً.

109. أن الصحيح أن المساهمات الكاسدة، يوكل تصفيتها إلى القضاء، حفظاً لحقوق الناس، وفي التنظيم الأخير خصص ولي الأمر لجنة مختصة للقيام بهذا العمل.

110. أنه في حال موت مدير المساهمات فإن المساهمة تنفسخ؛ لأنها نوع وكالة تنفسخ بموت الوكيل، وعلى هذا فإن العرض يباع من الوارث الأمين، أو من رب المال، فإذا نض سلم إلى المساهمين حقوقهم، وأخذ ورثة العامل حقهم، إن كان هناك ربح، ورضي رب المال تصرف الوارث الأمين، وإلا سلم العرض (الأرض) إلى الحاكم ليتولى ذلك بنفسه، وإلا ينصب من يراه عدلاً ليقوم بهذه المهمة.

[زكاة العقار]

111. أن الزكاة أحد أركان الإسلام ومبانيه العظام، وقد أوجبها الله سبحانه نماءً وطهرةً للمال، ودفعاً لحاجة الفقراء وسداً لعوزهم، وقد أوجبها الله سبحانه في أموال مخصوصة.

112. أن الراجح القول بوجوب الزكاة في عروض التجارة؛ لأنها ليست مقصودة لأعيانها، وإنما هي مقصودة لقيمتها.

113. أن الراجح هو القول القائل بعدم وجوب الزكاة فيما مُلك بنية القنية ثم تحولت النية إلى التجارة دون فعل التجارة؛ لأن التجارة إنما تكون بالفعل لا بالنية.

114. أن الصحيح وجوب الزكاة على الفور، ويجوز تأخيرها عن وقتها إما للضرر أو لعذر مباح.

115. أن المالكية يفرقون في التجارة بين نوعين من التجار:

الأول: المدير (وهو الذي يبيع في كل وقت من غير انتظار سوق نفاق البيع) أي يبيع ويشتري دون ترقب لارتفاع في قيمة السلعة.

الثاني: المتربص (المحتكر) (وهو الذي يترصد للسوق غلاء السلعة ولا يبيع ويشتري) فهو ينتظر بسلعته غلاء السوق والربح، فهذا لا يزكي إذا بارت سلعته إلا عند بيعها يزكيها لسنة واحدة.

116. أن الراجح هو القول بعدم وجوب الزكاة في المساهمات الكاسدة (إذا كانت على وجه التربص) إلا لسنة عند بيعها؛ لأن في إيجاب الزكاة مع الكساد ضرراً على المكلف، أما إن كانت عبارة عن متاجرة في العقارات والمضاربة فيها بيعًا وشراءً، فتجب فيها الزكاة حتى مع الكساد.

117. أن الراجح أن الزكاة لا تتأثر بالخلطة في عروض التجارة؛ لأن الأحاديث الدالة على اعتبار الخلطة إنما وردت في السائمة، والأصل حصر اعتبارها في السائمة لورود الحديث بها.

118. أن جمهور أهل العلم اتفقوا على عدم وجوب الزكاة في العقار المعد للسكن، ويستوي في ذلك، البيت المسكون من مالكه، والبيت المسكون من غير مالكه، والذي وهب مالكه منفعة سكنه لآخر دون عوض، والأرض المعدة للسكن والتي تملكها صاحبها بقصد السكن وإن لم يبنِ عليها، والبيت المعد للسكن وإن لم يسكنه مادام لم ينوِ به التجارة.

119. أن سُكنى البيت المعد للتجارة مع بقاء النية للتجارة، لا يسقط الزكاة.

120. أن الزكاة تجب في الأرض الزراعية المؤجرة على الزارع المستأجر وليست على المالك، وسبب الخلاف: هل العشر حق الأرض أو حق الزرع فمن قال: ن أصل وجوبها هو الأرض، فعلى مالكها زكاتها، ومن قال: إنها تجب في الزرع والثمرة وهي ملك للمستأجر، فالزكاة عليه.

121. أن الراجح هو القول القائل بعدم وجوب الزكاة في المستغلات؛ لأن الأصل براءة الذمة وعصمة أموال المسلمين.

122. أن العقار المستغل بالتأجير تجب فيه الزكاة إذا نوي به التجارة وعرض للبيع.

123. إذا كان العقار مما ينشأ وهو لا يباع إلا بعد الانتهاء منه في المعتاد أو الغالب، ومتاجراً به على وجه التربص لا زكاة فيه كل حول وإنما يزكي إذا بيع لسنة واحدة، أما إن كان على وجه الإدارة ففيه زكاة لكل حول، أما إن كان مما يباع حال الإنشاء في المعتاد أو الغالب ففيه الزكاة على كل حال.

124. أن العقار المعد للتجارة والذي تأخر بيعه بعد اكتماله، بسبب من التاجر فيه الزكاة، أما إن كان سبب تأخر البيع راجعاً إلى أمر غير التاجر ككساد العقار، فإذا كان التاجر مديراً فإنه تلزمه الزكاة، وإن كان متربصاً فلا تلزمه الزكاة إلا إذا باع عن سنة واحدة.

125. أن الراجح عدم وجوب الزكاة على من اشترى عقاراً ليحافظ على ما عنده من مال، مترقباً ارتفاع الأسعار حفظاً لماله، وقد يبقى العقار عنده أعواماً دون أن يبيعه.

126. أن الراجح أن الزكاة تكون على الدائن بشروطها، فيخصمها المدين مما لديه من مال ويزكي الباقي، وعليه فلا زكاة في المال المتوفر من الصندوق العقاري.

127. أن عقد المشاركة من العقود الجديدة المحدثة.

128. أن تعريف عقد المشاركة بالوقت في الاصطلاح هو «عقد شراء ملكية عين أو منفعة مؤقتة، لمدة محددة أو مشاعة، لوحدة عقارية إما معينة أو وفق وصف معين، قابل لنقل الانتفاع بمحل آخر عن طريق البائع نفسه أو بواسطة طرف ثالث».

129. أن تعريف عقد المشاركة بالوقت في النظام السعودي هو «عقد أو مجموع عقود تبرم مقابل مبلغ مالي معين، لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات، ويتم بموجبها إنشاء حق انتفاع أو التنازل عنه، أو أي حق آخر يتعلق باستعمال وحدة عقارية وسياحية واحدة أو أكثر، لمدة محددة أو قابلة للتحديد من السنة».

130. أن تطور مفهوم السياحة في العصر الحديث، وازدياد عدد السياح مع ضعف الموارد، وعدم قدرة الأفراد على شراء وحدات سياحية، وصعوبة إيجاد حجز في الفنادق والمنتجعات هو السبب وراء ظهور عقد المشاركة بالوقت.

131. أن عقود المشاركة بالوقت تمثل نشاطاً تجارياً تصرف فيه المبالغ الطائلة.

132. أن لعقد المشاركة بالوقت صورتين رئيستين، الأولى: صورة البيع، والثانية: صورة الإجارة، ويجب أن تتوافر في كل صورة الشروط المعتبر توافرها ضرورياً.

133. أن لصورة البيع في عقد المشاركة صوراً متعددة، وتتعدد هذه الصور وتزداد كلما دعت الحاجة إليها، وتتركز على التغير في (مكان العقد، ووقته، ومدة الانتفاع).

134. أن لصورة الإجارة في عقد المشاركة صوراً متعددة، وتتعدد هذه الصور وتزداد كلما دعت الحاجة إليها، وتتركز على التغير في (مكان العقد، ووقته، ومدة الانتفاع، ومدة العقد).

135. أن عقد المشاركة بالوقت له علاقة بعقد المهايأة الزمانية والمكانية، وهو عند الفقهاء قسمة المنافع، وأن القول الراجح هو جوازها.

136. أن عقد المشاركة بالوقت له علاقة بخيار التعيين وهو «أن يشتري أحد الشيئين على أن يتم تعيين المعقود عليه منهما فيما بعد»، وأن القول الراجح هو جوازه.

137. أن عقد المشاركة بالوقت في صورة الإجارة، فيه نوع من الإجارة الطويلة، والتي ترجح جوازها.

138. أن عقد المشاركة بالوقت في صورة الإجارة نوع من إجارة الموصوف في الذمة، والتي ترجح جوازها، بشرط أن تكون العين المؤجرة مما ينضبط بالوصف، ومعلومة بوصف يرفع الجهل.

139. أن عقد المشاركة بالوقت في صورة الإجارة نوع من إجارة المشاع، والتي ترجح جوازها.

140. أن عقد المشاركة بالوقت بصورتيه (البيع – الإجارة) يجوز فيهما الشروط، كسائر العقود.

141. أن الراجح القول القائل بصحة العقد الذي يشترط فيه شروط فاسدة.

142. أن إلزام المالك في صورة البيع في عقد المشاركة بصيانة وحدته السكنية أمر راجح، وليس من التداخل في ملك الإنسان لوجود الشراكة التي تقتضي عدم الإضرار بالآخرين.

143. أن الصيانة الواجبة في صورة البيع في عقد المشاركة نوعان: صيانة لوحدته السكنية، وصيانة للمنشآت المشتركة في المبنى، كالمصعد والسلالم وغيرهما، فأما الصيانة لوحدته فإنها تجب عليه لحق الشركاء في المهايأة، وأما صيانة المنشآت المرافقة فواجبة عليه لحق شركائه في الوحدة السكنية وبقية ملاك الوحدات.

144. أن الراجح القول بصحة خيار النقد؛ لظهور الحاجة إلى هذا النوع من الخيار.

145. أن الراجح القول بجواز فسخ العقد إذا ماطل المشتري ولم يسلم شيئاً من الثمن.

146. أنه إذا حصلت المماطلة وقد سلم المشتري شيئاً من الثمن، فلا يجوز فسخ العقد.

147. أن الراجح جواز اشتراط إلزامية التبادل، بحيث يشترط المشتري على البائع أن له حق تبادل وحدته، فيجوز له أن يبيع، أو أن يهب، أو أن يتبادل (معاوضة)، بل يثبت له هذا الحق دون اشتراطه؛ لأن هذا الحق من مقتضى العقد.

148. أن الراجح القول القائل بجواز اشتراط عقد في عقد إذا كان المشترط غير عقد سلف، وعليه يصح أن يشترط البائع في عقد المشاركة على المشتري أن تكون إدارة العقار له، وله أن يتقاضى على ذلك أجرة تقدر عند العقد.

149. أن الصيانة في صور الإجارة في عقد المشاركة ثلاثة أنواع هي: صيانة ضرورية لأصل العين المؤجرة وسلامة الأجزاء الأساسية لتمكين المستأجر من الانتفاع بها، وصيانة ضرورية لاستيفاء منفعة العين المؤجرة مما لا يعود على أصل المبنى، وصيانة غير ضرورية، وهي ما تكون عائدة لأمر لا يتوقف استيفاء المنفعة عليه.

150. أنه لا يصح اشتراط الصيانة على المستأجر إلا إذا كانت الصيانة من النوع غير الضروري، ويشترط أن تكون الصيانة محددة، في أمور ظاهرة، معلومة القيمة حتى تنتفي الجهالة ويصح الشرط.

151. أنه يصح اشتراط فسخ عقد المشاركة بالوقت في صورة الإجارة؛ بسبب الامتناع عن سداد الأقساط.

152. أنه يجوز للمستأجر أن يؤجر العين المؤجرة عليه، وعليه للمستأجر بنظام المشاركة بالوقت أن يبادل منفعة ما استأجر مع غيره دون اشتراط، فيكف إذا اشترط؟

153. أنه يشترط لتمكين المستأجر غيره من استيفاء المنفعة أن يلتزم مبادل المستأجر بمدة الأجرة التي تعاقد عليها المستأجر، وأن يكون المستوفي للمنفعة مثل المستأجر في الانتفاع أو أقل منه، من حيث إلحاق الضرر والإنقاص من العين.”

انتهت الخاتمة.

و صل اللهم و سلم على محمد و على آله و صحبه و التابعين.

هاني حلمي

 

اترك رد

إملأ الحقول أدناه بالمعلومات المناسبة أو إضغط على إحدى الأيقونات لتسجيل الدخول:

شعار وردبرس.كوم

أنت تعلق بإستخدام حساب WordPress.com. تسجيل خروج   /  تغيير )

Google photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Google. تسجيل خروج   /  تغيير )

صورة تويتر

أنت تعلق بإستخدام حساب Twitter. تسجيل خروج   /  تغيير )

Facebook photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Facebook. تسجيل خروج   /  تغيير )

Connecting to %s